Hyra i andra hand 2026: dina rättigheter som hyresgäst

Att hyra i andra hand är tryggt om uthyraren har tillstånd och ni har ett skriftligt kontrakt. Vilka rättigheter du har beror sedan på vad det är för bostad: hyr du en hyresrätt får hyran inte vara högre än förstahandshyran plus högst 15 procent för möbler, och betalar du mer kan du få tillbaka mellanskillnaden. Hyr du en bostadsrätt eller ett hus är hyran fri sedan den 1 juli 2026, men den får inte vara väsentligt högre än för liknande bostäder.

Den här guiden är skriven för dig som ska flytta in. Är det du som ska hyra ut finns en egen guide om att hyra ut i andra hand.

Det viktigaste i korthet

Vad kostar det att hyra i andra hand?

Andrahandshyror ligger klart över förstahandshyror. En tvåa i andra hand kostar i median 11 500 kronor i månaden i Sverige, mot 7 813 kronor med förstahandskontrakt. I Stockholm är skillnaden ännu större: 16 100 kronor mot 10 060 kronor. Det visar Bostadscentralens marknadsdata från november 2026, som du kan läsa mer om i Hyresrapporten hösten 2026.

En del av skillnaden beror på att hyran för bostadsrätter numera är fri. En del är överhyra som du kan ha rätt att få tillbaka.

Vilken lag gäller när du hyr i andra hand?

Det avgörande är vem du hyr av och hur den personen själv bor. Har uthyraren ett förstahandskontrakt på en hyresrätt gäller hyreslagen, alltså 12 kapitlet jordabalken. Äger uthyraren bostaden, till exempel en bostadsrätt, en villa eller en ägarlägenhet, gäller i stället privatuthyrningslagen (SFS 2026:772) för avtal som har skrivits från och med den 1 juli 2026.

Privatuthyrningslagen gäller bara privatpersoner som hyr ut högst två bostäder utöver sitt eget hem. Hyr uthyraren regelmässigt ut fler gäller hyreslagen, och då har du ett starkare skydd.

Kontrollera att uthyraren har tillstånd

Det första du ska göra är att ta reda på om uthyraren får hyra ut. Att hyra ut en hyresrätt i andra hand utan hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd är otillåtet enligt 12 kap. 39 och 40 §§ jordabalken. För en bostadsrätt krävs styrelsens samtycke eller hyresnämndens tillstånd enligt bostadsrättslagen. Bara den som äger ett hus eller en ägarlägenhet behöver inte fråga någon.

Så här kontrollerar du:

Vad händer med dig om tillstånd saknas?

Då står du utan skydd. En hyresrätt som hyrs ut utan tillstånd kan förverkas, och hyresvärden kan säga upp den inom sex månader från att hen fick reda på uthyrningen. När förstahandskontraktet försvinner måste du också flytta. Du har ingen rätt att ta över kontraktet, även om du har bott där länge, enligt Sveriges Domstolar.

För en bostadsrätt är det vanliga att föreningen först uppmanar ägaren att rätta sig. Den enklaste rättelsen är att avsluta uthyrningen, och då är det du som får flytta med kort varsel.

Att uthyraren saknar tillstånd tar däremot inte bort din rätt att få tillbaka överhyra. Den som hyr ut en hyresrätt utan tillstånd och samtidigt tar ut för hög hyra kan dessutom dömas till böter eller fängelse i upp till två år, enligt 12 kap. 65 c § jordabalken.

Hur hög får hyran vara?

Hyresrätt: högst förstahandshyran

Hyr du en hyresrätt i andra hand är en hyra som är högre än den uthyraren själv betalar aldrig skälig, enligt 12 kap. 55 § jordabalken. För möbler och utrustning får uthyraren lägga på högst 15 procent av sin egen hyra. El och bredband får uthyraren bara ta betalt för till vad det faktiskt kostar.

Ett exempel: förstahandshyran är 8 000 kronor och lägenheten är möblerad. Då är taket 9 200 kronor. Betalar du 12 000 kronor i ett år har du betalat 33 600 kronor för mycket, plus ränta.

Fråga alltid efter förstahandshyran innan du skriver på. Be gärna att få se en hyresavi från hyresvärden.

Bostadsrätt och hus: fri hyra med ett skydd

För avtal från den 1 juli 2026 bestämmer du och uthyraren hyran. Om hyran är väsentligt högre än för liknande bostäder som hyrs ut enligt privatuthyrningslagen kan du ansöka hos hyresnämnden, som då sätter en skälig hyra (2 kap. 5 § privatuthyrningslagen). Den nya hyran gäller från den dag din ansökan kom in, om inte nämnden bestämmer något annat.

Det betyder att du inte kan få tillbaka hyra för tiden innan du ansökte. Tycker du att hyran är för hög ska du alltså ansöka medan du bor kvar, inte efter att du har flyttat.

Har avtalet skrivits före den 1 juli 2026 gäller den gamla lagen om uthyrning av egen bostad. Där får hyran inte påtagligt överstiga uthyrarens kapitalkostnad och driftskostnader för bostaden. Även där gäller en sänkt hyra från ansökningsdagen.

Så får du tillbaka för mycket betald hyra

Har du hyrt en hyresrätt i andra hand och betalat mer än lagen tillåter kan du ansöka hos hyresnämnden om återbetalning, enligt 12 kap. 55 f § jordabalken. Det gäller också om du hyr ett rum. Reglerna är:

Ansökan ska vara skriftlig och den är kostnadsfri, enligt Sveriges Domstolar. Du skickar den till hyresnämnden där bostaden ligger, via e-post eller e-tjänst, och bifogar kontrakt, kvitton på betalda hyror och gärna en uppgift om förstahandshyran.

Spara alla betalningar och betala aldrig kontant utan kvitto.

Besittningsskydd i andra hand

Besittningsskydd betyder att du har rätt att bo kvar även om uthyraren säger upp dig. Som andrahandshyresgäst i en hyresrätt får du det först när hyresförhållandet har varat längre än två år i följd, enligt 12 kap. 45 § jordabalken. Skyddet gäller bara mot uthyraren, aldrig mot fastighetsägaren.

Många kontrakt innehåller en klausul där du avstår från besittningsskyddet. Ett sådant avtal måste i regel godkännas av hyresnämnden. Det gäller ändå utan godkännande om det skrivs för högst fyra år och uthyraren ska flytta tillbaka till lägenheten, eller om det skrivs efter att du redan har flyttat in (12 kap. 45 a §).

Hyr du en bostadsrätt eller ett hus av en privatperson får du inget besittningsskydd, oavsett hur länge du bor där. När ett tidsbestämt avtal tar slut måste du flytta.

Uppsägningstid i andra hand

Du som hyresgäst kan alltid säga upp ett andrahandskontrakt med tre månaders uppsägningstid. Det gäller både hyresrätter och, för nya avtal, bostadsrätter och hus. Uppsägningen gäller från månadsskiftet närmast efter tre månader.

För uthyraren beror det på avtalet:

Säg alltid upp skriftligt och spara en kopia. Ett sms räcker sällan som bevis.

Deposition: hur mycket och hur du skyddar den

Det finns ingen lag som reglerar deposition vid andrahandsuthyrning. Uthyraren får alltså begära en, och ni avtalar själva om beloppet. En månadshyra är en rimlig nivå. Krav på flera månadshyror innan du har fått nycklarna är ett känt tecken på bedrägeri, enligt Polisen.

Så skyddar du depositionen:

Checklista för andrahandskontraktet

Ett muntligt avtal gäller, men det är svårt att bevisa. Se till att kontraktet innehåller:

Folkbokföring, hemförsäkring och bostadsbidrag

Folkbokföring. Du ska anmäla flytten till Skatteverket senast en vecka efter att du har flyttat, enligt Skatteverket. Är uthyraren eller någon annan fortfarande folkbokförd på adressen kan Skatteverket skicka en kontrollfråga till den personen. Läs mer i vår guide om folkbokföring vid andrahandsuthyrning.

Hemförsäkring. Uthyrarens hemförsäkring täcker inte dina saker och inte skador du orsakar. Teckna en egen hemförsäkring som gäller från inflyttningsdagen.

Bostadsbidrag. Du kan få bostadsbidrag även när du hyr i andra hand, enligt Försäkringskassan. Du behöver normalt vara folkbokförd i bostaden och skicka in en kopia av kontraktet och ett godkännande från hyresvärden, föreningen eller hyresnämnden. Utan tillstånd blir det alltså svårt att få bidrag. Läs mer i guiden om bostadsbidrag.

Så känner du igen en andrahandsbluff

Bedragare lägger ofta ut en attraktiv lägenhet till en rimlig hyra, ibland med bilder kopierade från riktiga annonser. Polisen råder dig att aldrig betala i förskott innan du har sett lägenheten och kontraktet är påskrivet. Var särskilt vaksam om:

Gör en bildsökning på annonsbilderna och sök själv upp uthyrarens namn och telefonnummer. Ta gärna med en vän på visningen. Har du redan betalat ska du först kontakta din bank för att försöka stoppa betalningen och sedan polisanmäla på 114 14.

Om du hamnar i en tvist

Ställ dina krav skriftligt till uthyraren. Löser det sig inte kan du vända dig till hyresnämnden, som både medlar och fattar beslut i frågor om hyra, uppsägning och besittningsskydd. Är du medlem i Hyresgästföreningen kan du få boenderådgivning och juridisk hjälp. Gäller tvisten pengar, till exempel depositionen, måste krav enligt privatuthyrningslagen väckas inom två år från att du flyttade.

Hotas du av att behöva flytta med kort varsel finns mer i vår guide om vräkning.

Hitta en andrahandsbostad på Bostadscentralen

På Bostadscentralen kan du söka bland tusentals lediga lägenheter i hela Sverige, både i första och andra hand. Vill du bo billigare kan det vara värt att även titta på att hyra rum. Med en bevakning får du ett mejl så fort en bostad som passar dig läggs upp. Siktar du på något mer långsiktigt kan du läsa om förstahandskontrakt.

Vanliga frågor

Hur får jag tillbaka för mycket betald hyra i andra hand?

Har du hyrt en hyresrätt i andra hand ansöker du hos hyresnämnden om återbetalning. Du kan få tillbaka det du har betalat över förstahandshyran, plus högst 15 procent för möbler, för upp till två år bakåt och med ränta. Har du flyttat måste ansökan ha kommit in inom tre månader. Ansökan är gratis.

Får man besittningsskydd när man hyr i andra hand?

I en hyresrätt får du besittningsskydd mot uthyraren när du har bott där i mer än två år i följd, om du inte har avtalat bort det. Mot fastighetsägaren får du aldrig besittningsskydd. Hyr du en bostadsrätt eller ett hus av en privatperson får du inget besittningsskydd alls.

Hur mycket deposition är rimligt i andra hand?

Det finns ingen lagstadgad gräns, men en månadshyra är en rimlig nivå. Betala depositionen först när du skriver under kontraktet och får nycklarna. Krav på flera månadshyror i förskott är ett vanligt tecken på bedrägeri.

Vilken uppsägningstid har ett andrahandskontrakt?

Som hyresgäst kan du alltid säga upp kontraktet med tre månaders uppsägningstid. Uthyraren måste också säga upp med tre månader om avtalet gäller tills vidare. Ett tidsbestämt avtal tar slut när perioden är slut, men för en hyresrätt där du har bott mer än nio månader måste uthyraren ändå säga upp avtalet.

Vad händer om den jag hyr av saknar tillstånd?

Då riskerar du att behöva flytta med kort varsel, eftersom uthyraren kan förlora sitt kontrakt eller tvingas avsluta uthyrningen. Du har ingen rätt att ta över förstahandskontraktet. Du kan ändå kräva tillbaka överhyra hos hyresnämnden.

Hur ser jag om en andrahandsannons är en bluff?

Varningstecken är att uthyraren är utomlands, att du inte får gå på visning, att du ska betala innan du har sett bostaden eller att hyran är ovanligt låg. Kontrollera med hyresvärden eller styrelsen att personen har tillstånd att hyra ut och betala aldrig något innan kontraktet är påskrivet.

Källor