Hyra ut i andra hand 2026: regler, hyra och skatt

Att hyra ut i andra hand är tillåtet, men bara med rätt tillstånd. Har du en hyresrätt behöver du hyresvärdens godkännande, och hyran får ligga ungefär på samma nivå som du själv betalar. Har du en bostadsrätt måste styrelsen säga ja, men sedan den 1 juli 2026 bestämmer du och hyresgästen hyran betydligt friare än förut. De första 40 000 kronorna i hyresintäkter per år är dessutom skattefria.

Reglerna skiljer sig alltså åt beroende på vilken sorts bostad du har. Den här guiden går igenom vad som gäller för hyresrätt, bostadsrätt och hus, vad den nya privatuthyrningslagen har ändrat och hur du gör steg för steg. Har du redan fått klartecken kan du direkt lägga upp din bostad för uthyrning på Bostadscentralen.

Det viktigaste i korthet

Vilka regler gäller när du hyr ut din bostad?

Vilken lag som gäller beror på hur du bor. Hyr du ut en hyresrätt i andra hand gäller hyreslagen i 12 kapitlet jordabalken. Hyr du ut en bostadsrätt, ett hus eller en ägarlägenhet gäller i stället privatuthyrningslagen, som ersattes av en ny lag den 1 juli 2026.

Privatuthyrningslagen gäller bara om du hyr ut högst två bostäder utöver ditt eget hem. Hyr du regelmässigt ut fler gäller hyreslagen även för bostadsrätter och hus, enligt Fastighetsägarna. Då blir både hyran och hyresgästens rätt att bo kvar hårdare reglerade.

Hyra ut hyresrätt i andra hand

Du får hyra ut din hyresrätt i andra hand om hyresvärden ger dig skriftligt tillstånd, eller om hyresnämnden gör det när hyresvärden säger nej. Ett tillstånd gäller oftast 6–12 månader och bara för den hyresgäst du har ansökt om, enligt Hyresgästföreningen. Byter du hyresgäst eller vill förlänga behöver du ett nytt tillstånd.

Ett muntligt ja gäller också, men det är svårt att bevisa om ni blir oense senare. Be därför alltid om tillståndet skriftligt och spara det.

Vilka skäl godtas?

För att få tillstånd behöver du så kallade beaktansvärda skäl. I praktiken betyder det att du tillfälligt ska bo någon annanstans och sedan flytta tillbaka. Exempel som brukar godtas:

Vill du bara tjäna pengar på lägenheten räcker det inte. Funderar du på att flytta ihop med någon kan du läsa mer i vår guide om att flytta ihop i hyresrätt.

Hur mycket får du ta i hyra?

Hyr du ut omöblerat får andrahandshyran inte vara högre än den hyra du själv betalar. Hyr du ut möblerat får du enligt Hyresgästföreningen lägga på högst 15 procent för möblerna. El, bredband och liknande får du bara ta betalt för till självkostnad.

Ett exempel: din egen hyra är 9 000 kronor i månaden och du hyr ut lägenheten möblerad. Då kan du ta högst 10 350 kronor i månaden, plus vad elen faktiskt kostar.

Har du tagit ut för hög hyra kan hyresgästen kräva tillbaka mellanskillnaden. För avtal som skrivits efter den 30 september 2019 gäller det upp till två års hyra, plus ränta. Det kan snabbt bli en stor summa. Det är också brottsligt att ta betalt för själva kontraktet, utöver hyran.

Besittningsskydd och avtalstid

Andrahandshyresgästen får besittningsskydd mot dig efter två år. Då kan du inte längre bara säga upp hyresgästen när du vill flytta hem igen. Ska uthyrningen pågå längre än två år behöver ni ett skriftligt avtal om att hyresgästen avstår från besittningsskyddet, och det måste i regel godkännas av hyresnämnden. Mot fastighetsägaren får andrahandshyresgästen däremot aldrig besittningsskydd.

Vad händer om du hyr ut utan tillstånd?

Olovlig andrahandsuthyrning kan leda till att du förlorar ditt hyreskontrakt. Sedan den 1 oktober 2019 är reglerna hårdare, och det hjälper i regel inte att avsluta uthyrningen när hyresvärden väl har upptäckt den. Samma sak gäller om hyresgästen bor kvar efter att tillståndet har gått ut.

Hyra ut bostadsrätt i andra hand

Du behöver styrelsens samtycke för att hyra ut din bostadsrätt i andra hand. Styrelsen vill oftast ha en skriftlig ansökan om varför, hur länge och till vem du vill hyra ut. Tillståndet ges ofta för sex månader eller ett år åt gången, enligt Fastighetsägarna. Säger styrelsen nej kan du låta hyresnämnden pröva saken.

Skälen som godtas liknar dem för hyresrätter: arbete eller studier på annan ort, sjukdom eller familjeskäl, eller att du provbor med en partner. Att hyra ut bara för att tjäna pengar, till exempel som semesteruthyrning, godtas inte.

Föreningen får ta ut en avgift för andrahandsuthyrningen. Den får vara högst tio procent av prisbasbeloppet per år, och du kan dra av den i deklarationen.

Under uthyrningen är det fortfarande du som ansvarar mot föreningen. Du betalar månadsavgiften, och störningar eller skador som hyresgästen orsakar blir ditt problem. Lämna därför hyresgästens namn och kontaktuppgifter till styrelsen, och ge gärna någon en fullmakt om du är svår att nå.

Nytt från 1 juli 2026: lättare att få ja

Riksdagen röstade den 20 maj 2026 igenom regeringens förslag om en mer flexibel hyresmarknad, och de nya reglerna gäller sedan den 1 juli 2026, enligt HSB. En av ändringarna gäller just bostadsrätter: tidigare uthyrningar ska bara vägas in om de har skett i betydande omfattning, skriver regeringen. Det gör det lättare att få hyra ut under längre perioder än tidigare.

Styrelsen måste fortfarande godkänna varje uthyrning. Men att du har hyrt ut förut är inte längre ett självklart skäl för ett nej.

Hur mycket får du ta i hyra för en bostadsrätt?

För avtal som skrivs från och med den 1 juli 2026 bestämmer du och hyresgästen hyran själva. Hyresgästen kan dock vända sig till hyresnämnden om hyran är väsentligt högre än vad som brukar tas ut för liknande bostäder som hyrs ut privat. Nämnden kan då sänka hyran från den dag ansökan kom in, i vissa fall senare.

Före den 1 juli 2026 fick hyran för en bostadsrätt i princip bara täcka dina kostnader för lägenheten, alltså kapitalkostnad och driftskostnad. Avtal som skrevs innan dess följer fortfarande de gamla reglerna.

Uppsägning och avtalstid

Ett tidsbestämt avtal upphör automatiskt när perioden är slut. Ett avtal som gäller tills vidare har tre månaders uppsägningstid, om ni inte har kommit överens om något annat. Hyresgästen kan också säga upp ett tidsbestämt avtal i förtid med tre månaders uppsägningstid.

Hyresgästen har ingen rätt att bo kvar mot din vilja när avtalet har tagit slut, oavsett hur länge hyresgästen har bott där. Lägg avtalsperioden så att den stämmer med den tid styrelsen har godkänt.

Hyra ut hus eller villa

Äger du ett hus, en villa, ett radhus eller en ägarlägenhet behöver du inte be någon om lov. Privatuthyrningslagen gäller på samma sätt som för bostadsrätter. Ni bestämmer hyran fritt, så länge den inte är väsentligt högre än för liknande privatuthyrda bostäder, och hyresgästen får inget besittningsskydd mot dig.

Skattemässigt får du dra av 20 procent av hyresintäkten, utöver schablonavdraget på 40 000 kronor. Kontakta också ditt försäkringsbolag innan uthyrningen börjar, så att du vet vad hemförsäkringen täcker när någon annan bor i huset.

Vad är nytt i privatuthyrningslagen 2026?

Den nya privatuthyrningslagen (SFS 2026:772) gäller för avtal som skrivs från och med den 1 juli 2026. Den ersätter lagen om uthyrning av egen bostad från 2013. Det här är de största förändringarna:

Lagen gäller inte när du hyr ut en hyresrätt i andra hand. Där gäller hyreslagen precis som förut, med taket på din egen hyra.

Vad är en rimlig hyra? Så ligger andrahandshyrorna

I september 2026 låg medianhyran för en tvåa i andra hand på 19 000 kronor i månaden i Stockholm, enligt Bostadscentralens egen analys av aktiva hyresannonser. Eftersom den nya lagen jämför hyran med vad som tas ut för liknande privatuthyrda bostäder ger annonspriserna i din stad en bra fingervisning om vilken nivå som är rimlig.

Siffrorna kommer från Bostadscentralens marknadsdata för aktiva annonser 31 augusti–23 september 2026. Läs hela analysen i Hyresmarknaden i Sverige 2026, eller fördjupningen om hyrespriserna i Stockholm.

Det här är utbudspriser, alltså vad hyresvärdar begär. De säger inget om vad som är skäligt i just ditt fall, där läge, skick, möblering och vad som ingår i hyran spelar in. Hyr du ut en hyresrätt gäller dessutom taket på din egen hyra, oavsett vad marknaden tar.

Vårt råd är att lägga hyran i nivå med liknande annonser i samma område. Då minskar risken att hyresgästen går till hyresnämnden, och bostaden blir lättare att hyra ut.

Skatt när du hyr ut: de första 40 000 kronorna är skattefria

Du betalar bara skatt på det som blir kvar efter avdragen. Alla som hyr ut sin privatbostad får ett schablonavdrag på 40 000 kronor per år och bostad. Överskottet beskattas som inkomst av kapital med 30 procent, och du redovisar det under punkt 7.3 i inkomstdeklarationen, enligt Skatteverket.

Utöver schablonavdraget får du dra av:

Skatteverket räknar på ett exempel där en bostadsrätt hyrs ut i åtta månader för 12 000 kronor i månaden. Intäkten blir 96 000 kronor. Efter schablonavdraget på 40 000 kronor, månadsavgiften på 52 000 kronor och föreningens andrahandsavgift på 800 kronor återstår ett överskott på 3 200 kronor. Skatten blir 960 kronor.

Hyr du ut en hyresrätt enligt reglerna blir det sällan någon skatt alls. Hyran får ju inte vara högre än din egen, plus högst 15 procent för möbler. Med din egen hyra och 40 000 kronor i avdrag blir det oftast inget överskott kvar.

Tänk på att allt hyresgästen betalar räknas som hyresintäkt, till exempel el som ingår med ett fast belopp eller en avgift för städning. Skatteverkets blankett SKV 2199 hjälper dig att räkna ut överskottet.

Så hyr du ut din lägenhet steg för steg

1. Ta reda på vilka regler som gäller. Hyresrätt, bostadsrätt eller hus avgör vem som ska godkänna uthyrningen och hur hög hyran får vara.

2. Ansök om tillstånd i god tid. Skicka en skriftlig ansökan till hyresvärden eller styrelsen med skäl, period och vem som ska hyra. Många styrelser sammanträder bara en gång i månaden.

3. Bestäm hyran. Utgå från din egen hyra om det är en hyresrätt. För bostadsrätter och hus kan du jämföra med liknande annonser i ditt område.

4. Hitta en hyresgäst. Lägg upp din annons på Bostadscentralen med bra bilder, hyra och period. Annonser från privata hyresvärdar märks ut i sökresultaten, och intresserade hyresgäster kontaktar dig direkt.

5. Kontrollera hyresgästen. Be om referenser och ta en kreditupplysning. Du kan också be om en aktuell inkomstuppgift och kontrollera hos Kronofogden.

6. Skriv ett skriftligt avtal. Ange hyra, period, uppsägningstid och om bostaden är möblerad. Gör en inventarieförteckning med foton som ni båda skriver under. Du kan också begära deposition eller borgen.

7. Se över försäkringarna. Behåll din hemförsäkring och, om du har bostadsrätt, ditt bostadsrättstillägg. Hyresgästen bör ha en egen hemförsäkring.

8. Deklarera hyresintäkten. Redovisa intäkten i deklarationen året efter uthyrningen.

Hyra ut ett rum i stället

Bor du själv kvar och hyr ut ett rum räknas hyresgästen som inneboende. Då behöver du normalt inget tillstånd, eftersom bostaden fortfarande är ditt eget hem. Läs mer om vad som gäller i vår guide om inneboendekontrakt.

Hitta en hyresgäst på Bostadscentralen

Bostadscentralen samlar över 10 000 lediga bostäder från hela Sverige, och hit kommer hyresgäster som letar bostad utan kötid. När du lägger upp en annons granskar vi den innan den publiceras, och den märks som en bostad du kan hyra direkt utan kötid. Har du fått tillstånd och bestämt hyran kan du hyra ut din bostad här.

Vanliga frågor

Får jag hyra ut min lägenhet i andra hand?

Ja, om du har tillstånd. För en hyresrätt behöver du hyresvärdens eller hyresnämndens godkännande och ett beaktansvärt skäl, till exempel studier eller jobb på annan ort. För en bostadsrätt behöver du styrelsens samtycke. Äger du ett hus behövs inget tillstånd.

Hur mycket får man ta i hyra när man hyr ut i andra hand?

För en hyresrätt får hyran inte vara högre än din egen, och hyr du ut möblerat får du lägga på högst 15 procent. För bostadsrätter och hus är hyran fri för avtal från den 1 juli 2026, men den får inte vara väsentligt högre än för liknande privatuthyrda bostäder.

Hur länge får man hyra ut i andra hand?

Det finns ingen fast gräns. Tillstånd ges oftast för 6–12 månader åt gången och kan förnyas. För bostadsrätter väger tidigare uthyrningar sedan den 1 juli 2026 bara in om de har skett i betydande omfattning, vilket gör längre uthyrning möjlig.

Måste man betala skatt när man hyr ut sin lägenhet?

Bara om intäkterna är högre än avdragen. Du får dra av 40 000 kronor per år och bostad, plus din egen hyra för en hyresrätt, månadsavgiften för en bostadsrätt eller 20 procent av intäkten för ett hus. Överskottet beskattas med 30 procent.

Vad händer om man hyr ut i andra hand utan tillstånd?

Du riskerar att förlora din bostad. En hyresrätt kan sägas upp när hyresvärden upptäcker olovlig uthyrning, och det hjälper i regel inte att avsluta uthyrningen i efterhand. Även den som hyr ut en bostadsrätt utan styrelsens samtycke riskerar att förlora lägenheten.

Vad är privatuthyrningslagen?

Privatuthyrningslagen (SFS 2026:772) gäller när privatpersoner hyr ut en bostadsrätt, ett hus eller en ägarlägenhet. Den gäller avtal från den 1 juli 2026 och ger fri hyressättning, med skydd mot hyror som är väsentligt högre än för liknande privatuthyrda bostäder.

Källor