Flytta ihop i hyresrätt: så funkar sambolivet enligt lagen
Allt du behöver veta om sambolagen, hyresrätt och samboavtal. Läs om dina rättigheter som sambo, bodelning vid separation och hur du tar över ett hyreskontrakt.
Flytta ihop, dela på nycklarna och börja sambolivet. Enkelt, eller hur? Men verkligheten är ofta mer komplicerad än så. Enligt Domstolsverket hanterar svenska tingsrätter varje år hundratals tvister kopplade till sambolagen och bostadsfrågor, och många av dem hade kunnat undvikas med rätt kunskap från start.
I den här guiden förklarar vi vad det innebär att vara sambo i en hyresrätt, hur sambolagen (2003:376) påverkar er bostad och varför ett samboavtal kan vara det viktigaste dokumentet ni skriver tillsammans. Vi går igenom allt steg för steg, från inflyttning till vad som händer vid en eventuell separation.
Vad betyder sambo?
Enligt sambolagen (2003:376) 1 § räknas ni som sambor när två ogifta personer stadigvarande bor tillsammans i ett parförhållande och har ett gemensamt hushåll. Tre kriterier måste vara uppfyllda:
De tre kriterierna för samboskap
Stadigvarande boende. Ni ska bo tillsammans under samma tak. I praxis tolkas detta vanligtvis som att ni har bott ihop i minst sex månader, även om lagen inte anger någon exakt tidsgräns.
Parförhållande. Relationen ska vara av romantisk karaktär. Två kompisar som delar lägenhet omfattas inte av sambolagen. Inte heller om du har en inneboende.
Gemensamt hushåll. Ni delar ansvar för både vardagliga sysslor och ekonomiska åtaganden, exempelvis matinköp, städning och gemensamma räkningar.
Praktiskt exempel: Anna och Erik har dejtat i åtta månader. Erik flyttade in hos Anna i hennes hyresrätt efter tre månader, och sedan dess delar de på hyran och handlar mat tillsammans. Enligt sambolagen räknas de som sambor, oavsett att bara Anna står på hyreskontraktet.
När gäller sambolagen?
Sambolagen reglerar vad som händer med gemensam bostad och bohag vid en separation. Enligt 3 § sambolagen avses med samboegendom den gemensamma bostaden och det gemensamma bohaget, under förutsättning att egendomen förvärvats för gemensam användning.
Det innebär i praktiken att lagen gäller:
Vad sambolagen inte täcker
Det är lika viktigt att förstå vad lagen inte reglerar:
Samboavtal: en nödvändig försäkring
Ett samboavtal är ett juridiskt dokument där ni kan avtala bort de regler som sambolagen annars föreskriver. Enligt 9 § sambolagen kan sambor genom skriftligt avtal bestämma att bodelning inte ska ske, eller att viss egendom inte ska ingå i en bodelning. Tänk på det som en försäkring: ni hoppas aldrig att ni behöver den, men den ger trygghet om det oväntade inträffar.
Syfte
Med ett samboavtal bestämmer ni själva hur bostad och bohag ska fördelas vid en separation. Utan avtal gäller sambolagens standardregler, vilket kan innebära att en part som bidragit mer ekonomiskt ändå måste dela lika.
Formkrav
Avtalet måste uppfylla följande för att vara giltigt:
Avtalet behöver inte registreras eller bevittnas, men det kan vara klokt att ha vittnen för att undvika framtida tvister.
Vad bör ett samboavtal innehålla?
Läs mer om samboavtal för hyresrätt hos Lavendla.
Praktiskt exempel: Mia och Johan flyttar ihop i en nyskaffad hyresrätt. Mia tar med sig dyra möbler som hon köpte innan förhållandet. Utan samboavtal skulle dessa möbler kunna räknas som samboegendom vid en separation, eftersom de nu används gemensamt. Med ett samboavtal kan de skriva att Mias möbler undantas från bodelning.
Hyresrätt och bodelning: vad säger sambolagen?
Om ni bor i en hyresrätt påverkar sambolagen direkt vad som händer med bostaden vid en separation. Enligt 5 § sambolagen räknas bostaden som samboegendom om den förvärvades för gemensam användning.
En hyresrätt räknas som samboegendom om:
En hyresrätt räknas normalt inte som samboegendom om:
Det spelar ingen roll vem som står på hyreskontraktet. Enligt 16 § sambolagen har den sambo som bäst behöver bostaden rätt att överta den vid en bodelning, även om den andra parten står på kontraktet.
Meddela hyresvärden
Att meddela hyresvärden är inte lagstadgat när en sambo flyttar in, men det är alltid klokt att göra det. Många hyresvärdar vill ha uppdaterade uppgifter om vilka som bor i lägenheten. Passa samtidigt på att se över hemförsäkringen så att den täcker alla som bor i bostaden.
Prova att bo som sambo: hyra ut i andra hand
Osäkra på om ni är redo att ge upp en av era lägenheter? Att prova på sambolivet genom att hyra ut den egna bostaden i andra hand kan vara ett smart första steg. Så här går det till enligt Jordabalken (1970:994):
1. Ansök om tillstånd. Börja med att kontakta hyresvärden. Andrahandsuthyrning kräver alltid godkännande i förväg. Utan tillstånd riskerar ni att förlora hyreskontraktet.
2. Bestäm tidsramen. Tillstånd ges oftast för en begränsad period, vanligtvis mellan sex och tolv månader. Det är tillräckligt för att testa om sambolivet fungerar.
3. Skriv ett andrahandsuthyrningskontrakt. Upprätta alltid ett skriftligt avtal som reglerar hyra, period och villkor. Utan kontrakt står ni utan juridiskt skydd om problem uppstår.
4. Se över försäkringen. Kontrollera att hemförsäkringen gäller under andrahandsuthyrningen. Både du som uthyrare och andrahandshyresgästen bör ha eget försäkringsskydd.
Sambolagen vid separation och hyresrätt
Vid en separation uppstår ofta frågan: vem får bo kvar i lägenheten? Svaret beror på om bostaden räknas som samboegendom och vem som har störst behov.
Så fungerar bodelningen
Enligt 8 § sambolagen ska en bodelning göras om någon av samborna begär det. Följande gäller:
Vem har störst behov?
Behovsbedömningen tar hänsyn till flera faktorer:
Praktiskt exempel: Sara och Liam separerar. Liam står på hyreskontraktet, men Sara har ensam vårdnad om deras tvååriga dotter. Vid bodelningen bedöms Sara ha störst behov av bostaden och får rätt att bo kvar. Liam måste flytta, trots att det är hans kontrakt.
Möjligheten att överta ett hyreskontrakt
Det är möjligt att överlåta ett hyreskontrakt till din sambo, men reglerna är tydliga. Enligt 12 kap. 33 § Jordabalken gäller följande:
Hyresvärden har rätt att neka överlåtelsen om den nya hyresgästen inte uppfyller kraven. I sådana fall kan frågan prövas av Hyresnämnden.
Att ta över hyreskontrakt vid dödsfall
Om din sambo går bort har du som efterlevande sambo rätt att begära bodelning för att överta hyreskontraktet. Enligt 18 § sambolagen tillämpas samma regler som vid separation: den efterlevande sambon kan få rätt till bostaden genom bodelning.
Eftersom sambor inte ärver varandra automatiskt enligt svensk lag är det extra viktigt att:
Mer information om sambors rättigheter finns på Regeringens webbplats om samboförhållanden.
Vanliga misstag att undvika
Att skjuta upp samboavtalet. Det är enklast att skriva ett avtal när relationen är bra. Vid en separation är det ofta för sent att komma överens i lugn och ro.
Att tro att kontraktsinnehavaren alltid får bo kvar. Sambolagen kan ge den andra parten rätt till bostaden om behovet är större. Att stå på kontraktet är ingen garanti.
Att glömma bort ettårsfristen. Begär ni inte bodelning inom ett år efter separationen förlorar ni rätten. Fristen är strikt.
Att inte uppdatera hemförsäkringen. Många hemförsäkringar täcker inte automatiskt en sambo som flyttar in. Kontrollera villkoren och uppdatera vid behov.
Att missa testamente. Sambor ärver inte varandra. Utan testamente kan den efterlevande stå utan både bostad och ekonomisk trygghet.